■質問者：redt67050
不動産投資の勉強と物件探しで半年ほどです。最近はファミリー向け築古区分マンションを探しています。
学習する中で、実質利回り・収支シュミレーションとともに、管理状況・大規模修繕履歴・計画・積立状況が重要だと理解しました。管理状況・修繕状況等は仲介業者に問い合わせれば、教えてもらえるものでしょうか？
先日問い合わせたところ「調査依頼書」が必要とのことでした。（有料）やはり「重要事項調査報告書」を入手しなければわからないものでしょうか？
購入する確率が高い場合は必要かと思いますが、検討対象かどうか選別の段階でも必要なものでしょうか？
■回答者：宅建おじさん さん（不動産投資家）
各質問の回答をさせていただきます。
Q1.管理状況・修繕状況等は仲介業者に問い合わせれば、教えてもらえるものでしょうか？
A1.はい、教えてくれます。 ただし、重要事項調査報告書（通称「重報」）を取得していなければ仲介も把握していません。管理会社へ調査依頼書を提出し取り寄せるのですが、発効は有料のため、契約が決まって重要事項説明書（重報とは別の書類）を作成する段階で取り寄せるのが一般的です。取得してなければ仲介も「知らない」という可能性はあります。
Q2.重要事項調査報告書を入手しなければわからないものでしょうか？
A2.はい、重報でしか分からない項目があります。 重報で主にチェックする項目は以下の通りで、次のように判断しています。
（1）マンション全体の修繕積立金＝戸あたりに換算して100万円／戸以上あると◎
（2）全体の管理費並びに修繕積立金の滞納額＝戸あたりに換算して50万円／戸以上あると×
（3）組合の借金額＝借金があると△（内容による）
（4）過去の修繕工事履歴＝長期修繕計画に沿って修繕がされていると〇
（5）旧耐震でも耐震工事などがされていれば〇
Q3.検討対象かどうか選別の段階でも必要なものでしょうか
A3.無くても検討は進めて良いと思いますが、買付を提出するまでには確認しておきたいです。もし買付後の提供になってしまうようなら手付契約までには必ず確認が必要です。 「銀行に提出をしなければならないから」という口実で早めにもらえるよう交渉してみてください。
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July 26, 2021 at 01:00PM
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