不動産投資の場合、金融機関からの融資が得られる可能性があるため、物件の購入費用をすべて用意しなくても始めることができます。しかし、物件を購入するには頭金の他、税金などの初期費用が必要になります。
そこで今回のコラムでは、賃貸用物件の経営を行うオーナーが実践した初期費用貯金術の事例を4つ紹介します。ぜひ参考にしてください。
目次
- 不動産投資における初期費用とは
1-1．物件購入のための頭金
1-2．そのほかの諸費用 - 不動産投資の初期費用を貯めたオーナーの事例
2-1．【事例①】金融機関の定期預金で強制的に積み立て
2-2．【事例②】共同の通帳を作るなど夫婦で協力して資金を確保
2-3．【事例③】住んでいた住居用マンションを売却して初期費用に
2-4．【事例④】不動産投資型クラウドファンディングで少額投資から始めた - まとめ
1 不動産投資における初期費用とは
不動産を購入する際に物件代金の頭金など、初期費用が必要になります。そこでこの項目では、不動産投資を始める際に必要な初期費用について解説していきます。
1-1 物件購入のための頭金
金融機関の融資を活用して不動産を購入する場合、物件代金の全額は必要ありません。しかしある程度の頭金を用意する必要があります。頭金の目安は物件価格の1割～3割で、3,000万円の物件であれば最低でも300万円は頭金として必要になってきます。
この頭金がどれくらい用意できるかによって、事業の自己資本比率が異なります。金融機関では不動産の評価額に加え、ローンを申し込む人の属性や返済能力も審査対象になり、その際に自己資本比率も審査することによって、事業のリスクを推し量り、融資判断しています。
金融機関から良い評価を得られるように初期費用を効率的に貯蓄し、自身の望んだ物件を取得できるように準備しておくことも不動産投資では重要なポイントとなります。
1-2 そのほかの諸費用
物件を購入する際の頭金以外には、初期費用として登記費用、印紙税、ローン事務手数料などの費用が必要になります。下記の一覧を参考にしてください。諸費用の総額は、物件価格の8％～10％が目安です。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 住宅ローン事務手数料
- 印紙税
- ローン保証料
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税
- 仲介手数料
- 転居元が所有住宅の場合、売却する際の仲介手数料や修繕費用
- 転居元が賃貸住宅の場合、超過分の原状回復工事費用
- 引っ越し費用、家具や家電購入などのその他費用
この費用のうち、司法書士への報酬や団体信用生命保険料、家具・家電購入費用などはケースによってかからない場合もあります。また税金は必ず必要になるものですが、物件価格や物件の規模、融資の契約金額などによって異なります。
2 不動産投資の初期費用を貯めたオーナーの事例
前述したように不動産投資を始める場合の初期費用は、頭金が物件価格の1～3割、そのほかの費用として1割程度を用意する必要があります。その費用をどのように貯めたのか、それぞれのオーナーが実践した方法を紹介していきます。
2-1 【事例①】金融機関の定期預金で強制的に積み立て
「20代後半で不動産投資を始めようと決意しました。目標にしたのは30代前半で物件を持つことで、そのために始めたのが金融機関の定期預金です。定期預金であれば一定期間引き出しができないし、自動的に引き落とされるので、効率的に資金を貯められると考えたからです。
また、上場投資信託（ETF）への投資も並行して行いました。定期預金よりも変動のリスクがありますが、定期預金と同じように毎月定額を積立設定できるので、便利に活用していました。
結婚はしていなかったので、毎月積み立てられそうな金額は10万円ありました。そこで毎月10万円を3年間積み立て、満期時には380万円となりました。賞与などの余剰分も貯めていたので、自己資金として用意した450万円でまずはワンルームマンションを購入して経営を開始しています。現在は経営が軌道に乗りましたので、次の物件を計画中です。」
解説ポイント
金融機関への定期預金は一定の元本保証も設定されており、リスクは小さいため、初期費用をコツコツ貯める際に適した金融商品の一つです。ただし、2021年時点で定期預金の金利は非常に低く設定されており、低リスクの反面、資金の運用方法としては投資効率が低いと言えます。
今回の事例では低リスクの定期預金の積み立てに加えて、投資信託での運用を行っていた点が特徴的でした。複数の投資対象へ分散投資ができる投資信託は、信託報酬がかかるデメリットがあるものの、特定の株式銘柄に集中投資する場合と比較して非常に低いリスクで運用が可能となります。
また20代後半、なおかつ独身ということで、資金を確保する余裕が生まれやすかったというのもポイントと言えます。
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2-2 【事例②】共同の通帳を作るなど夫婦で協力して資金を確保
「最初に不動産投資に興味を示したのは私ではなく、保険関連の仕事をしていた妻の方です。将来のことを考えると不動産で資産を持つことも検討してみたいと教えてくれ、何度も話し合って決めたのが不動産投資です。すでに子供がいましたが、妻も社員として働いていたので、保育園や児童デイサービスなどを最大限活用して資金を貯めようという話になりました。
ポイントとなったのが二人で協力して貯蓄を始めたことでしょうか。二人で毎月30万円くらいを貯金しましたが、金額が目に見えるので協力してできたと思います。私の会社は副業もOKだったので、繁忙期以外は自宅でできる副業もしました。3年間で約1,000万円を貯めた私たちは、中古ですが大きめのマンションを購入することができました。」
解説ポイント
不動産投資を家族に反対される方もいますが、夫婦で最初から話し合え、家族の協力を得られたことがポイントとなっています。二人で話し合って貯金を始めたことから目標が明確になり、お互いに協力しやすかったでしょう。
また、金融機関は融資契約をする方だけでなく、世帯での収入・資産を評価することがあります。世帯での金融資産の推移、貯蓄のスピードや背景などにも注目し、家族の協力を得ることも融資審査でプラスの評価を得るために重要なポイントとなります。
【関連記事】マンション投資に家族が反対している時はどうする？5つの解決策と注意点
2-3 【事例③】住んでいた住居用マンションを売却して初期費用に
「家賃を払うのがもったいないと思い、貯金を頭金にして1LDKのマンションを購入して住んでいました。その後、不動産投資について勉強をはじめ、初期費用を捻出するために住んでいたマンションを売却することにしました。
5年ほど住んでいたマンションを売却してローンの残額を支払ったら、手元に500万円が残り、貯金300万円をくわえた800万円を初期費用として1棟アパートの購入をしました。」
解説ポイント
住居用のマンションを手放すというのは勇気のいることですが、今回のケースではもともとのマンションを売却することで住宅ローンの返済を行い、融資可能枠を引き上げていることもポイントとなります。自宅マンションの売却益が出ていることからも、住居用の物件選びも慎重に行っていたことが伺えます。
ただし、住居を売却して売却益を得られるケースは非常に稀であるうえ、ライフスタイルを一変させてしまう戦略となります。投資資金と生活資金のバランスを考え、自身の投資目的やライフスタイルに合った戦略を検討することも大切なポイントと言えます。
【関連記事】不動産投資ローンは住宅ローンにどう影響する？ローンの組み方を比較
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2-4 【事例④】不動産投資型クラウドファンディングで少額投資から始めた
「不動産投資に興味を持った私でしたが、家族がおりましたのですぐに自己資金を貯めることはできないと思いました。しかし、いろいろ調べていくうちに不動産投資型クラウドファンディングという投資方法があることを知りました。1万円〜10万円程度の少額投資から始められるとのことで、私はまず自分のお小遣いから1万円を捻出して始めました。
不動産投資型クラウドファンディングは融資を活用することができないため大きな利益を狙いにくい方法ですが、短期・少額で始められるため、まずは初心者が不動産投資の仕組みやリスクについて勉強するにも適した方法と思いました。それを元にワンルームマンションを購入して運営しつつ、余剰金で不動産投資型クラウドファンディングをするなどして、資金と投資知識の両方を蓄えている最中です。」
解説ポイント
不動産投資型クラウドファンディングは、複数の出資者が出資金を支払って賃貸物件を運営し、得られた利益が出資金の規模に応じて配分される仕組みです。様々な事業者から多くのサービスが提供されており、ファンドごとに分配利回りも3～10％程度と幅広く設定されています。
区分マンションだけではなく、一棟マンションなど幅広い投資先があり、個人投資家にとってはハードルが高い物件にも投資ができる点も特徴的です。また、少額資金で始めやすいことから投資先を分散することもでき、リスク対策にもなります。
上記の事例のように、投資をしている間に不動産投資についてより深く学ぶこともできるため、その後の不動産投資を進めていくためにも、気軽に始められる不動産投資法の一つです。
ただし、不動産投資型クラウドファンディングは融資を活用できない点や、利益が不動産所得ではなく雑所得になるために税制メリットを受けられない点は、実物不動産投資と比較した時のデメリットとなります。このような点に注意しましょう。
【関連記事】不動産投資型クラウドファンディングを選ぶポイントは？注目の6社を紹介
まとめ
不動産投資には多額の資金が必要になるため、物件代金の頭金を含む初期費用を効率的に準備することも大切なポイントとなってきます。
しかしその初期費用をどう貯めるのかは、各々の資金状況や収入、年齢や家族構成によって様々であると言えます。今回は4つの事例を紹介しましたが、「転職した時の退職金を初期費用に充てる」「キャリアアップ転職をして給料をアップさせる」「できる範囲の節約から始めてみる」など、それぞれに適した方法が考えられるでしょう。
今回の事例も参考にしながら、自分にとって適した初期費用の貯め方を検討することが大切です。
倉岡 明広
"どうやって" - Google ニュース
November 11, 2021 at 02:54PM
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