参照：中古から始めて新築へと移った理由。過去のセミナー資料から見えたオイラの分岐点
オイラが不動産投資を始めたばかりの頃に読んだ沢孝史さんと藤山勇司さんの書籍は、その鍵を手に入れるヒントとして大いに役立ちました。
両名の不動産投資はそれぞれ別な角度から見た考え方を基準にしており、全く違う方法で収益不動産を購入しています。しかし、どちらのやり方も不動産投資として成功しているという事実がありました。
そして、これこそが不動産投資の鍵となる部分だとオイラは思いました。つまり、「 どんな手法でも成功できる道がある 」ということです。
■ 不動産投資で成功する方法は一つではない
藤山さんは競売で入札を入れる際に、「 落札価格にリフォーム代金を加えて、トータルで実利回りが12％以上になること 」を基準としていました。そして、競売は確率のゲームと割り切りって落札が出来なくても入札を繰り返すと言っていたように記憶しています。
また「 お宝不動産 」の命名主である沢さんは、借り入れ金利と物件利回りのイールドギャップに着目し、「 借入金利を引いた利回りが8％以上ある中古物件 」を購入対象の基準にしており、その基準の物件を探すか、指値を入れて自分で作り出していました。
（ かなり前に読んだ本なので、オイラの記憶違いがあるかもしれません。また現在も彼らが同じ基準で物件を買っているとは思っていません。両名とも基準は時代とともに変化しているはずです ）
お二人の本が出始めた頃、新築で利回り13.8％の木造アパートを手に入れることができました。彼らの本の中身と照らし合わせてみると、オイラの新築案件は決して見劣りしない悪くない数字であると気付きました。むしろオイラの方が良いのかもとさえ思えました。
そして、毎月手残りする新築のうまみを体験したことで、それが新築のオイラの基準となり、同時に仇になって次の新築を長い間購入出来ないというジレンマに陥ります。なぜかと言えば利回りが13％以上もある新築は一般には販売などしていないからです。
偶然、ラッキーにも手に入った新築を自分の実力と勘違いしたオイラはまさに、勘違い野郎でした（笑）
書籍のなかでは沢さんも藤山さん1〜2棟ではなく、継続して自分の基準に沿った物件を粛々と購入されていました。当時のオイラは1棟を偶々当てたのみです。継続して儲かる物件を購入することが全くできませんでした。
その時点で初めての中古アパートを購入してから8年以上経過していましたが、それまで世の中には地主ではなく、自ら進んで大家になって成功している人が何人もいることを知りませんでした。
それが可能だと知り、俄然やる気が起きました。そしてそれからが、本当の不動産投資の勉強の始まりでした。
■ 自分なりのカギをどうやって見つけるか？
当時はまだ不動産投資成功の鍵は持ち合わせていませんでしたが、彼らの書籍から鍵の見つけ方のヒントはもらえました。自分なりの鍵を見つけるまでには、試行錯誤を繰り返しながらさらに5年ほどかかったような気がします。
ずいぶんと出来の悪い不動産投資家だと自分でも思いますが、その頃にはエクセルで自分なりにシミュレーションが出来るようになりました。この頃、ポータルサイトから気になる物件（ 中古木造アパート、築浅RC、築古RC ）をピックアップして検証することを繰り返しました。
しかし、オイラの地元の金融機関の融資条件に当てはめると、どの物件もキャッシュフローが回らずに購入不可か、そもそもの物件価格が割高と判断されるような微妙な物件しか見つかりませんでした。
融資条件は3.5％程度の金利、木造なら22年から築年数を控除した融資期間、RCは30年から築年数を控除した融資期間でのシミュレーションですから、当然そのような結果になります。買える物件はなかなか見つかりませんでした。
当時は勤め人でしたが月に1度くらいやりくりして深夜バスで札幌へ出かけ、事前にピックアップしておいた見たい物件を視察してまわりました。色々な観点から良い不動産とは何か？ 儲かる不動産とはどのような物件かを真剣に考えました。
それは入居率が良い物件と悪い物件の違い、賃貸物件での良い立地と悪い立地の違い、建物の構造の違いと経年による入居率の変化などですが、その売り物件を見て歩いたことがオイラの鍵を見つけることにつながりました。
その5年ほどの間は、ポータルサイトで気になる物件を探しまくり、不動産業者に資料請求をしまくりました。その紙の量は5年ほどで段ボール箱に5箱にはなったかと思います。それらの資料は自分の基準を見つけるための研究材料でした。
時間も限られていたため、毎月集めた資料の中から一月に一度、1日5物件程度に絞って現地調査に出向きました。現場では物件資料についてきた間取り図面と実際の間取りを見比べたりもしました。
これは基礎練習というか野球でいうところの1000本ノックのようなものだったと思います。おかげで中古の図面や新築のプランを検討する際の間取りがリアルにイメージできるようになりました。
現在はインターネット上で360度の物件内部画像もありますし、実際に物件を見なくても現物をイメージしやすい時代になりました。しかし、オイラは検討物件は必ず現地に行き、たくさんの数を見ることをお勧めします。
外壁の痛み、共用部の汚れ、近隣の雰囲気、匂い、騒音、現地に赴かないと分からない事も多くありますし、物件をたくさん見ることで比較判断材料が増えて購入判断がスピーディにできるようになるはずです。
■ ようやく見つかったオイラの鍵
ここまで随分と長くなりましたが、時間をかけてようやくオイラの鍵が見つかりました。簡単に言うと、「 市場が求める利回りよりも1％以上高い利回りで物件を購入する 」という単純なことでした。
その1％のスプレッドをどうやって見つけるか、もしくは作り出すことでオイラの購入基準がブレなくなりました。そうやって基準に照らしながら、コツコツと買い進めてきたのです。
次回のコラムでは市場が求める利回りの考察をしてみますね。
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